Case a 1 euro: un affare per pochi

Qualcuno avrà pensato a un pesce d’aprile. L’asta con cui a Sambuca di Sicilia (Agrigento), «Borgo dei Borghi 2016», ci si può aggiudicare una casa a partire da una base di 1 euro alla fine non la si è fatta. E, invece, non si tratta di uno scherzo, la gara è stata solo rinviata al 19 aprile.

Stiamo parlando dell’ultima variante di un progetto, quello delle «case a 1 euro», che, lanciato nel 2008 da Vittorio Sgarbi a Salemi, sempre in Sicilia, è stato poi rispolverato da altri comuni italiani a seguito del successo registrato a Gangi, dove è stata trovata la chiave procedurale per realizzare la «Grande utopia» fallita a Salemi.

Come funziona il progetto…

È stato adottato da alcuni comuni italiani che hanno assistito nel corso degli anni allo spopolamento dei propri borghi, con conseguente abbandono d’immobili in condizioni di degrado strutturale, statico e igienico-sanitario che necessitano, quindi, di grandi ristrutturazioni, e che altrimenti l’ente pubblico non potrebbe recuperare. L’obiettivo è il ripopolamento e la riqualificazione dei luoghi in cui sono ubicati gli edifici «regalati», valorizzando il patrimonio immobiliare esistente e favorendo nuovi insediamenti abitativi, attività turistico-ricettive, negozi o botteghe artigianali.

Nell’elenco dei comuni, da Nord a Sud, elaborato dal sito casea1euro, visitato da 228 Paesi del mondo, ci sono Borgomezzavalle (Verbano Cusio Ossola), Montieri (Grosseto), Fabbriche di Vergemoli (Lucca), Cantiano (Pesaro Urbino; nella foto di copertina), Patrica (Frosinone), Lecce nei Marsi (L’Aquila), Zungoli (Avellino), Ollolai (Nuoro), Nulvi (Sassari), Mussomeli (Caltanissetta) e Regalbuto (Enna); oltre appunto a Salemi (Trapani) e Gangi (Palermo). La lista, in realtà, annovera altri casi in cui, in genere, dopo l’entusiasmo iniziale e passaggio-spot sui media, il progetto è finito su un binario morto; o, come nel caso di San Piero Patti (Messina) avviato la scorsa estate, si è ancora alle primissime battute del censimento delle abitazioni fatiscenti.

Da questa carrellata è possibile individuare essenzialmente due tipologie di vendita degli immobili: quella in cui vengono ceduti in donazione ai comuni, che tramite procedura pubblica li vendono poi alla cifra simbolica di 1 euro (quello che identifichiamo come «modello Salemi»); e quella in cui i comuni non hanno alcun titolo per intromettersi nelle trattative di tipo privatistico tra venditore ed acquirente, si fanno solo da intermediari tra di essi, garantendo il rispetto delle clausole previste a tutela degli interessi coinvolti, fornendo alle parti chiarimenti e supporto attraverso i propri uffici amministrativi e urbanistici, per gli aspetti tecnici, raccogliendo e selezionando le manifestazioni di interesse («modello Gangi»).

Come si procede in concreto? Il proprietario, in genere non residente, dell’immobile di cui si vuole liberare perché non disposto ad affrontare le necessarie spese per la messa in sicurezza e ristrutturazione o che vuole disfarsene per non pagare tasse e balzelli, manifesta adesione all’iniziativa dichiarando disponibilità a cederlo al prezzo simbolico di 1 euro, dandone comunicazione scritta al Comune tramite l’apposita modulistica. L’acquirente (privato cittadino italiano o straniero, impresa, associazione), a sua volta, dichiara interesse ad acquisire e ristrutturare l’immobile messo a disposizione a 1 euro, ugualmente dandone comunicazione al Comune. A fronte del regalo, quest’ultimo è tenuto a una serie di obblighi: stipulare atto pubblico di acquisto dell’immobile entro un termine che varia da caso a caso, in genere di due mesi dall’approvazione della graduatoria di assegnazione; sostenere tutte le spese per la redazione dell’atto di cessione (notarili, registrazione, voltura, accatastamenti, ecc. ); predisporre e depositare presso l’Ufficio tecnico del Comune il progetto di ristrutturazione e recupero dell’immobile acquisendo tutti i pareri necessari (Soprintendenza, ecc.), in genere entro un anno dalla data di acquisto; iniziare i lavori entro due mesi, in qualche caso entro dodici, dalla data di rilascio della concessione edilizia e a concluderli entro tre anni. Infine, a garanzia della concreta realizzazione dei lavori, il Comune chiede di stipulare una polizza fidejussoria, in genere di 5.000 euro, della durata di cinque anni, cha a scadenza viene poi rimborsata o in caso d’inadempimento incamerata dal Comune.

… che non sempre funziona

Per esempio, quando a vendere è direttamente il Comune. Le amministrazioni si sono accorte che rilevare e rivendere gli immobili abbandonati era troppo complicato, a causa di ostacoli insormontabili, quali i frazionamenti catastali o la distribuzione ai quattro angoli del mondo dei proprietari. È il caso di Carrega Ligure (Alessandria), passata in pochi anni da tremila a un centinaio di abitanti a causa della posizione isolata. L’iniziativa, partita nel 2010 per lottare contro l’abbandono totale del paese, ha registrato da subito una battuta d’arresto.

Ma la collocazione delle case a un euro non funziona anche quando insorgono problemi con l’Agenzia delle Entrate. Il valore catastale dell’immobile potrebbe non corrispondere al reale stato diroccato. Come nel caso di Lecce nei Marsi, finito pure in tv su «Le Iene», dove l’Agenzia si è valsa per le imposte di un valore catastale decisamente elevato. L’iniziativa era partita nel 2015 con una delibera del Consiglio comunale, con cui si è accettata la donazione e acquisito al patrimonio comunale d’immobili nel centro storico, con l’intento di privilegiare le giovani coppie. Nel caso di Gangi, invece, l’acquirente è al riparo da questo tipo di «sorprese», perché è l’Ufficio tecnico del Comune che svolge le perizie su richiesta. Capita poi che, se spunta qualche nuovo erede, come a Ollolai, si è costretti a sospendere l’assegnazione e il riconoscimento della proprietà per usucapione.

LEGGI LA SECONDA PARTE DELL’INCHIESTA

Silvia Mazza

Storica dell’arte e giornalista, scrive su “Il Giornale dell’Arte”, “Il Giornale dell’Architettura” e “The Art Newspaper”. Le sue inchieste sono state citate dal “Corriere della Sera” e  dal compianto Folco Quilici  nel suo ultimo libro Tutt’attorno la Sicilia: Un’avventura di mare (Utet, Torino 2017). Dal 2019 collabora col MART di Rovereto e dallo stesso anno ha iniziato a scrivere per il quotidiano “La Sicilia”. Dal 2006 al 2012 è stata corrispondente per il quotidiano “America Oggi” (New Jersey), titolare della rubrica di “Arte e Cultura” del magazine domenicale “Oggi 7”. Con un diploma di Specializzazione in Storia dell’Arte Medievale e Moderna, ha una formazione specifica nel campo della conservazione del patrimonio culturale. Ha collaborato con il Centro regionale per la progettazione e il restauro di Palermo al progetto europeo “Noè” (Carta tematica di rischio vulcanico della Regione Sicilia) e alla “Carta del rischio del patrimonio culturale”. Autrice di saggi, in particolare, sull’arte e l’architettura medievale, e sulla scultura dal Rinascimento al Barocco, ha partecipato a convegni su temi d’arte, sul recupero e la ridestinazione del patrimonio architettonico-urbanistico e ideato conferenze e dibattiti, organizzati con Legambiente e Italia Nostra, sulle criticità dei beni culturali “a statuto speciale”, di cui è profonda conoscitrice.